En el ámbito corporativo una observación registral puede parecer, a primera vista, un incumplimiento de formalidades, pero hay algunas observaciones que ponen sobre la mesa temas que van mucho más allá del trámite registral.

Eso ocurre con la Resolución N.° 0693-2026-SUNARP-TR en la que el Tribunal Registral analizó un aumento de capital efectuado mediante el aporte de derechos reales de superficie y usufructo, así como de bienes muebles.

La resolución es interesante no porque haya habilitado una nueva modalidad de aporte, pues esta ya estaba contemplada en la normativa, sino porque el reconocimiento de que estos derechos pueden ser objeto de aporte permite poner sobre la mesa una cuestión adicional sobre los efectos de incorporar al capital social derechos reales que tienen una duración limitada.

El marco normativo del aporte de derechos reales

En el caso analizado por la Resolución N.° 0693-2026-SUNARP-TR, la sociedad acordó, a través de su junta general de accionistas, aumentar su capital mediante el aporte de bienes muebles y de los derechos reales de superficie y usufructo constituidos sobre un predio. Ambos derechos se encontraban inscritos y habían sido constituidos por un plazo de diez años.

La registradora observó el título, entre otros aspectos, al considerar que el aporte del derecho de superficie no estaba previsto como modalidad de aumento de capital en la Ley General de Sociedades y que, respecto del usufructo, debía inscribirse previamente el aporte a favor de la sociedad en el Registro de Predios.

El Tribunal Registral revocó el primer extremo de la observación. Sin embargo, es importante precisar el alcance de esta decisión.

La Ley General de Sociedades (en adelante, la “LGS”) ya establece, en su artículo 74, que en la sociedad anónima pueden ser objeto de aporte los bienes o derechos susceptibles de valoración económica.

Conforme al artículo 22 de la LGS el aporte transfiere en propiedad a la sociedad el bien aportado, salvo que se haya estipulado que se realiza a otro título. En este último supuesto  la sociedad adquiere únicamente el derecho transferido a su favor.

A ello se suma el artículo 35, literal c), del Reglamento del Registro de Sociedades, que, al regular la forma de acreditar la efectividad de la entrega de los aportes de bienes registrados, señala expresamente que dicha regla también resulta aplicable cuando el aporte versa sobre “otros derechos reales inscritos”. Norma que debe ser aplicada en concordancia con el artículo 109 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Por tanto, cuando el accionista aporta un usufructo o un derecho de superficie, no está transfiriendo la propiedad del inmueble sobre el cual recaen estos derechos, sino que lo que se incorpora al patrimonio de la sociedad es el derecho mismo, con los alcances y limitaciones que le son inherentes y por el período durante el cual se encuentre vigente

Es sobre la base de estas disposiciones que el Tribunal Registral concluye que pueden aportarse al capital social derechos reales como el usufructo y el derecho de superficie, siempre que sean susceptibles de valoración económica.

Su valoración económica y temporalidad

Como bien lo señala el Tribunal Registral, el aporte constituye un instrumento fundamental mediante el cual se facilitan recursos a la sociedad y se produce la integración del capital social, por lo que resulta esencial que aquello que se aporta pueda ser valorado económicamente.

Tratándose de derechos reales de duración limitada, esta valoración debería plantear una consideración adicional, pues su contenido económico se encuentra vinculado al período durante el cual el derecho puede ser ejercido, así como los efectos económicos que puedan producirse al término de su vigencia.

En particular, en el derecho de superficie, el artículo 1030 del Código Civil establece que, a su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido, reembolsando su valor, salvo pacto distinto. Por tanto, la extinción del derecho puede producir consecuencias patrimoniales que resultan relevantes al analizar su contenido económico y las circunstancias que rodean su valoración.

A partir de ello, resulta pertinente considerar que el capital no solo expresa el valor de los aportes realizados por los accionistas, sino que también cumple funciones organizativas y jurídicas y constituye una referencia relevante para quienes se relacionan con la sociedad. Por lo que lo que si desde el momento del aporte se conoce que el derecho tiene una vigencia limitada, cabe preguntarse qué ocurre con el capital cuando dicho derecho llega a su término y deja de existir.

En el caso analizado, tanto el derecho de superficie como el usufructo habían sido constituidos por un plazo de diez años. Esta circunstancia permite distinguir este supuesto de aquellos en los que un activo deja de formar parte del patrimonio por una situación sobrevenida, pues aquí la extinción del derecho se encuentra prevista desde el momento mismo en que se realiza el aporte.

Esta diferencia resulta relevante porque la extinción del derecho supone que, llegado el término del plazo, este dejará de formar parte del patrimonio de la sociedad. Sin embargo, ello no significa necesariamente que la cifra de capital deba seguir la misma suerte. Para entender esta diferencia, es necesario distinguir entre el capital social y el patrimonio social.

Como sabemos, el patrimonio es dinámico y está sujeto a las operaciones propias de la actividad empresarial. Los activos que lo integran pueden venderse, sustituirse, deteriorarse o perderse sin que ello implique, por sí mismo, una modificación automática de la cifra de capital.

El capital social, por el contrario, constituye una cifra jurídica que permanece mientras no se produzca el correspondiente acto societario de modificación. Por ello, la extinción de un usufructo o de un derecho de superficie aportado al capital no significa necesariamente que, en ese mismo momento, deba reducirse el capital social.

Aquí aparece una diferencia que merece atención. Mientras que la pérdida, deterioro o disposición de un activo puede responder a circunstancias que ocurren durante la vida de la sociedad, en los derechos de duración limitada su extinción forma parte de las condiciones conocidas al momento del aporte. Si ese plazo fue considerado para establecer su valor económico, surge la cuestión de si esa misma circunstancia debería tener alguna incidencia en el capital social cuando el derecho llegue a su término.

Una cuestión pendiente

Como se comentó anteriormente, la resolución analizada se concentra en determinar si estos derechos reales pueden ser objeto de aporte y en las reglas aplicables para acreditar registralmente su entrega. No aborda, y no tendría por qué hacerlo, la situación que se presenta cuando el derecho aportado llega al término de su vigencia, pues se trata de un momento posterior y de un problema distinto al de su admisibilidad como aporte.

Precisamente por ello, cabe preguntarnos si las reglas generales sobre modificación del capital resultan suficientes en estos supuestos o si la naturaleza temporal del derecho debería ser considerada de alguna manera.

No se trata de afirmar que la extinción del derecho deba producir, por sí misma, una modificación de la cifra del capital social, ni de sostener que estos derechos sean inadecuados para integrarlo. El punto que queda por analizar es si la duración limitada del derecho, conocida desde el momento del aporte y considerada al establecer su valor económico, debería ser tomada en cuenta también para determinar cómo debe tratarse el capital una vez que el derecho se extinga.

En el supuesto analizado, además, no se trata de un plazo de vigencia indeterminado o lejano, tanto el usufructo como el derecho de superficie fueron constituidos por diez años. Por ello, desde el momento de su incorporación al capital era posible conocer no solo el valor económico del derecho, sino también el momento en que este dejaría de existir. Es precisamente esta doble dimensión, económica y temporal, merece ser considerada al analizar los efectos de la extinción del derecho real aportado sobre el capital social.