RTF 9684-13-2026 de 25-9-26

Hechos: La SUNAT reparó el costo de ventas de los lotes habilitados enajenados por la recurrente durante el ejercicio 2018, al considerar que esta había considerado una menor base de metros cuadrados para el prorrateo del costo total de habilitación urbana.

Para dicho cálculo, la recurrente había distribuido el costo total de habilitación entre 595 851,31 m2 correspondientes al área vendible, mientras que la SUNAT sostuvo que debía considerarse la totalidad del área habilitada, ascendente a 734 898,90 m2, incluyendo 139 047,59 m2 correspondientes a seis lotes destinados a aportes reglamentarios a favor del Estado.

La recurrente sostuvo que los costos correspondientes a los lotes destinados a aportes reglamentarios debían reconocerse como costo o gasto en el ejercicio en que estos fueran efectivamente entregados a la entidad correspondiente. Asimismo, señaló que, en el ejercicio 2019, ajustó el costo unitario por metro cuadrado de los lotes vendibles, en atención a una resolución municipal que modificó las áreas destinadas a dichos aportes.

Cuestión controvertida: Para determinar el costo unitario por metro cuadrado de los lotes habilitados destinados a la venta ¿correspondía distribuir el costo total de las obras de habilitación urbana entre la totalidad del área habilitada, incluyendo los lotes destinados a aportes reglamentarios o únicamente entre el área vendible?

Fallo: Para determinar el costo unitario por metro cuadrado, el costo total debe distribuirse únicamente entre la totalidad de los lotes destinados para la venta (esto es los 595 851,31 m2 del área vendible), sin incluir los 139 047,59 m2 destinados a aportes reglamentarios, por las razones siguientes:

• “…el legislador tributario estableció una cláusula abierta de “gastos necesarios para la puesta en condición de enajenación o aprovechamiento económico”; por ende, cualquier desembolso o sacrificio patrimonial exigido legal o técnicamente para que un bien sea apto para la venta forma parte integrante de su costo computable.”
• Los aportes reglamentarios constituyen una obligación legal inherente al procedimiento de habilitación urbana y no un acto voluntario o una liberalidad del propietario. En tal sentido, “tanto el valor de la tierra destinada a dichos aportes como los costos para su habilitación califican jurídicamente como “gastos necesarios para colocar a los lotes vendibles en condiciones de ser enajenados”,encajando de manera exacta en la definición de la citada norma (LIR, art. 20).”
• “…el principio de correlación exige que los costos incurridos para la generación de una renta gravada por la enajenación de bienes sean reconocidos y deducidos en el mismo periodo fiscal en que se devenga el ingreso resultante de dicha actividad, por lo que dado que los lotes cedidos al Estado no generan ingresos por sí mismos, ya que se transfieren a título gratuito en cumplimiento de una carga legal, si el costo del terreno cedido y sus obras de habilitación se aislaran o se pretendieran deducir de forma independiente a la venta, se generaría un quiebre en la correlación, ya que se imputaría un costo a un evento que no produce renta alguna, por lo que el costo del suelo y los desembolsos de habilitación aplicados sobre los lotes aportados obligatoriamente deben prorratearse e incorporarse al costo computable de los lotes vendibles, deduciéndose de la renta bruta únicamente a medida que cada lote comercial es efectivamente enajenado.

Observación: Se revocó la resolución apelada en este extremo y se dispuso la reliquidación del reparo al costo de ventas del ejercicio 2018, manteniéndose el reparo correspondiente a los costos no sustentados.