RTF 11703-11-2025 de 18-12-25

La enajenación de un inmueble califica como renta de tercera categoría y no de segunda categoría cuando el contribuyente (persona natural) realiza actos previos orientados a incrementar el valor del bien y facilitar su colocación en el mercado, aun cuando se trate de una venta única y no habitual. En particular, las gestiones de habilitación urbana, independización u otros actos preparatorios similares constituyen indicios suficientes de una actividad empresarial, en tanto revelan una organización y una finalidad económica dirigida a la obtención de una ganancia.

En ese sentido, no es determinante que el contribuyente alegue la ausencia de habitualidad ni que invoque una necesidad puntual de liquidez, ni que la aprobación del proyecto de habilitación urbana no se hubiere obtenido formalmente al momento de la transferencia, si de los hechos se desprende una conducta propia de un negocio inmobiliario.

Fundamentos:

• La consignación del número de partida registral correspondiente a un lote independizado y no a la partida matriz del predio, al momento en que el contribuyente pagó el Impuesto a la Renta de segunda categoría, desvirtúa el carácter aislado de la operación, pues evidencia que la venta se efectuó dentro de un proceso planificado de independización, lotización y urbanización, propio de un negocio inmobiliario.
• El hecho de que no se haya aprobado administrativamente la habilitación urbana al momento de la enajenación no es determinante, cuando de los antecedentes de la operación se advierte la realización de gestiones previas relevantes, tales como la inscripción registral, la anotación de independización de los lotes y la ejecución de obras vinculadas a un proyecto urbanístico. Dichos actos revelan una intervención activa del contribuyente en la transformación y puesta en valor del inmueble, lo que configura una actividad generadora de renta en el ámbito empresarial.

Observación: Este criterio reafirma que la distinción entre rentas de segunda y tercera categoría en la enajenación de inmuebles realizada por una persona natural sin actividad empresarial, no depende exclusivamente de la habitualidad ni del número de operaciones realizadas por el contribuyente, sino que es relevante la conducta desplegada antes de la transferencia. Así, cuando una persona natural ejecuta actos previos de planificación, organización y transformación del bien, orientados a incrementar su valor y facilitar su comercialización, la operación perderá el carácter de mera disposición patrimonial y se insertará en el ámbito de una actividad empresarial de naturaleza inmobiliaria.

Desde esa perspectiva, la renta de segunda categoría se generará cuando el inmueble sea enajenado sin una intervención activa del contribuyente, es decir, sin gestiones de habilitación urbana, independización, lotización, ejecución de obras o cualquier otro acto previo que evidencie una estrategia dirigida al incremento del valor del bien o a facilitar su colocación en el mercado. La sola circunstancia de que la venta sea única, excepcional o motivada por una necesidad de liquidez no es suficiente para neutralizar la calificación como renta empresarial si de los antecedentes se revela una actuación tendiente al incremento del valor del bien o a facilitar su colocación en el mercado.